Immobilienkredit schneller abbezahlen oder lieber in ETFs investieren?

Wer einen Immobilienkredit mit einer festen Zinslaufzeit hat und gleichzeitig einen monatlichen Sparplan in ETF investiert, kommt irgendwann wahrscheinlich an den Punkt, an dem man sich eine Frage stellt: Soll ich das zusätzliche Geld nutzen, um meinen Hauskredit schneller abzubezahlen, oder investiere ich es lieber in einen breit gestreuten ETF? Was passiert, wenn das eigene ETF-Portfolio irgendwann groß genug ist, um theoretisch die komplette Restschuld des Hauses auf einen Schlag abzubezahlen. Ich finde diese Fragen gar nicht so einfach. Auf mathematischer Ebene lässt sie sich gut beantworten. Aber persönliche Finanzen bestehen eben nicht nur aus Mathematik. Es geht auch um Sicherheit, Schulden und das eigene Gefühl. Gerade wenn man einen sehr günstigen Immobilienkredit abgeschlossen hat, kann es durchaus sinnvoll sein, einen Kredit bewusst nicht so schnell wie möglich abzubezahlen. Andererseits ist schuldenfrei zu sein auch nicht schlecht.

Warum der ETF mathematisch interessant ist

Die vergangenen Jahre waren für Anleger teilweise ziemlich beeindruckend. Gleichzeitig konnte man vor einigen Jahren Immobilienkredite (2017-2020) zu Konditionen von teilweise 1 bis 2 Prozent und mit langer Zinsbindung abschließen. Wer einen solchen Kredit hat, befindet sich in einer interessanten Situation. Nehmen wir einen Immobilienkredit mit 2 Prozent Zinsen. Eine Sondertilgung spart mir vereinfacht betrachtet sicher diese zukünftigen Kreditzinsen und man kann schneller abbezahlen. Alternativ könnte ich das Geld in einen breit gestreuten ETF investieren. Wenn ich langfristig beispielsweise mit 7 Prozent Rendite rechne, spricht die Mathematik zunächst für den ETF. Warum sollte ich einen Kredit mit 2 Prozent schneller zurückzahlen, wenn mein Geld langfristig vielleicht 7 Prozent Rendite erzielen könnte?

ETFs sind volatil

Die letzten Jahre lag die Rendite teilweise locker über 10 Prozent pro Jahr. Es gibt aber genauso Phasen, in denen man Verluste macht. Deshalb würde ich für so eine Rechnung nicht mit den Renditen der letzten Jahre arbeiten, sondern eher mit einer langfristigen Durchschnittsrendite über 15 bis 20 Jahre. Für meine Berechnungen würde ich deshalb eher mit rund 7 % pro Jahr kalkulieren.

Warum Finanzautor Dave Ramsey trotzdem einen Punkt hat

Ich beschäftige mich schon lange mit persönlichen Finanzen und bin irgendwann natürlich auch bei Dave Ramsey auf YouTube gelandet. Seine Haltung zu Schulden ist ziemlich eindeutig: Zahl dein Haus ab, wenn das Investment Portfolio groß genug dafür ist. Er nennt es „Peace of Mind“. Ein vollständig abbezahltes Haus bedeutet keine monatliche Kreditrate mehr und keine Restschuld. Das Geld, das vorher jeden Monat in den Kredit geflossen ist, steht anschließend für andere Dinge zur Verfügung und kann beispielsweise investiert werden. Und ja, ich kann es verstehen. Vorallem, wenn der Immobilienkredit nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht hat.

ETF-vs.-Kredit-Rechner

Das ist meiner Meinung nach eine Abwägungssache. Genau aus diesem Grund habe ich meinen ETF-vs.-Kredit-Rechner (am Ende des Artikels) gebaut. Damit kann man verschiedene Szenarien durchspielen und selbst vergleichen, wie sich Sondertilgung und ETF-Investment langfristig entwickeln könnten.

Was würde ich persönlich machen?

Angenommen, ich hätte einen sehr günstigen Immobilienkredit mit langer Zinsbindung und gleichzeitig ein größeres ETF-Portfolio mit einem festen monatlichen Sparplan. Meine Restschuld beträgt beispielsweise:

250.000 Euro

Mein ETF-Portfolio ist ebenfalls:

250.000 Euro

Ich könnte mein gesamtes Depot verkaufen und wäre theoretisch sofort schuldenfrei. Würde ich es machen? Mein Haus wäre zwar abbezahlt, aber mein über viele Jahre aufgebautes ETF-Portfolio wäre praktisch bei null. Damit würde ich mich persönlich nicht wohlfühlen. Ich würde daher wahrscheinlich noch zwei oder drei Jahre meine normale monatliche Annuitätenrate bezahlen und gleichzeitig meinen ETF-Sparplan weiterlaufen lassen. Danach würde ich die Situation neu bewerten. Vielleicht sieht sie dann so aus: Restschuld: 210.000 Euro / ETF-Portfolio: 300.000 Euro. Jetzt könnte ich mein Haus vollständig abbezahlen und hätte trotzdem noch rund 90.000 Euro übrig. Und genau an diesem Punkt würde die Entscheidung für mich persönlich ganz anders aussehen.

Ich würde mich mit einem abbezahlten Haus und gleichzeitig 0 Euro im Depot nicht besonders wohlfühlen. Mit einem abbezahlten Haus und zusätzlich vielleicht hohen fünfstelligen finanziellem Puffer dagegen schon. Das ist keine allgemeine Empfehlung. Es ist einfach mein aktuelles Gefühl. Haus abbezahlen. Kredit erledigen. Und anschließend die bisherige monatliche Kreditrate optional wieder konsequent investieren.

Es gibt für mich kein richtig oder falsch

Genau deshalb finde ich die Diskussion Sondertilgung oder ETF so interessant. Wer maximale Sicherheit möchte, kann zusätzliches Geld in seinen Immobilienkredit stecken. Wer einen (sehr) günstigen Kredit und einen langen Anlagehorizont hat, kann sich dagegen bewusst für den ETF entscheiden. Für mich wäre wahrscheinlich eine Mischung aus beiden Welten die richtige Lösung. Einen sehr günstigen Immobilienkredit würde ich nicht um jeden Preis vorzeitig tilgen. Aber sobald mein ETF-Portfolio die Restschuld deutlich übersteigen würde und nach der Tilgung noch ein komfortabler finanzieller Puffer im ETF-Portfolio übrig bliebe, würde ich die Situation neu bewerten.

Selbst rechnen: Sondertilgung oder ETF?

Probiert euch gerne an meinen Kredit-vs.ETF-Rechner

Tipp: Möchtest du vergleichen, ob du dein zusätzliches Geld komplett in den Kredit oder in ETFs steckst, setze den bestehenden ETF-Sparplan auf 0 Euro. Deinen verfügbaren Betrag trägst du unter „Geld, über das du selbst entscheiden möchtest“ ein. Dein bestehendes ETF-Portfolio bleibt in beiden Varianten investiert und entwickelt sich weiter.

Hinweis: Dieser Artikel beschreibt meine persönliche Sichtweise und stellt keine Anlage- oder Finanzberatung dar. Renditen von ETFs sind nicht garantiert und vergangene Wertentwicklungen lassen keine verlässlichen Rückschlüsse auf zukünftige Renditen zu.